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案情簡介

陳某、秦某是嵩明某小區的業主。2018年，開發商和某物業公司簽訂了《前期物業服務合同》，合同約定：由物業公司向陳某、秦某所在小區提供物業管理服務，雙方明確約定了物業管理服務費收費標準。但之后，陳某、秦某3年沒有向物業公司交納過物業管理服務費。

催討無果后，物業公司將陳某、秦某告上法庭。法庭上，陳某、秦某辯稱，物業公司服務不到位，拒交物管費。

嵩明法院審理后認為

本案中，原告物業公司與案外人開發商簽訂的《前期物業服務合同》系依法成立的有效合同，雖然該合同并非與業主本人簽訂，但基于物業服務的特點，其合同指向不特定的多數人。根據法律規定，原告與開發商簽訂的合同對被告具有約束力，原、被告雙方應當按照合同約定全面履行合同義務、行使合同權利。

被告以原告提供的物業服務存在瑕疵及重大安全隱患為由，拒絕交納物業服務費。法院認為，原告作為物業服務企業，其所提供的物業服務不是針對單個業主，其提供的服務涉及整個小區及全體業主，業主應為其享受物業服務支付相應的費用。

對于被告提出原告服務存在瑕疵的問題，由于物業管理合同本身具有長期性和綜合性的特性，物業服務本身是一個動態的長期過程，由多項服務內容組成，物業使用人不能因某項服務的瑕疵而否定物業管理公司所有的服務。因此，被告作為業主，其實際享受了原告提供的物業服務，理應向原告支付相應的物業管理費。

最終，嵩明法院判決陳某、秦某于判決生效之日起十五日內支付物業公司自三年來所欠的物業費。

法官說法

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者是無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院則對業主的理由不予支持�！币簿褪钦f，業主享受了物業公司提供的物業服務，理應向物業公司支付管理費作為報酬。

如果業主對現有的物業服務公司不滿意，該如何維護自己的權益呢？

業主可以向業主委員會反映，由業主委員會督促物業進行整改。在要求物業公司整改行為無果的情況下，可以到當地住建局等政府部門進行投訴。

同時，也可以用法律武器捍衛自己的合法權益。業主需要向法院提供物業公司服務不到位的證據，平時注意收集保留因物業服務瑕疵造成自身損失的證據，如現場照片、視頻及同物業公司交涉的錄音等。據此可另行主張賠償，而不是拒絕繳納物業費。

法律：

法規：

《物業管理條例》第七條：業主在物業管理活動中，履行下列義務：

第四十一條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第六十四條：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

其他法規依據：

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。